【农民纷纷进城负债买房,经济形势悄然发生变化,还要不要回农村?】自上世纪八十年代以来,农民进城的步伐就没停歇过!从寒窗苦读跳农门迁户口变市民,到洗脚进城进厂务工做生意,早期买户口到后期买房迁户口变市民,一代代、一批批农民变市民,推动了中国的经济大发展,成全了国家工业化和城市化。可到了经济新的发展周期,农民能够安安乐乐地在城市生活下去么?

房地产繁荣离不开农民进城买房。农村曾经出现过不少阶段性的时髦,从时兴买自行车缝纫机到买户口进城,从买摩托车到建房买家电,从南下打工到在城市里买房。中国几十年的改革开放史,居然是我们农民在唱主角。独具特色的中国“春运”是为农民量身定做的;各地城市新区建设是为农民准备的;大量如蜂巢状的钢筋混凝土”窟窿“也主要是为农民建的。为什么这么说呢?主要是我国曾经是传统的农业大国,全国十几亿人口,其中农民占了8亿多。在当今城市生活的人口中,不论户口改为“非农”与否,他们的前身或者上一辈人基本是农民。这样的群体,如果刨除那些大学生入职人员,很大一部分还是来自农村呆在城市里做生意或务工的人。随着国家工业制造强国地位的成功打造,我们城市建设速度得以提速进行,大量城市的就业岗位吸引了众多的农民。
城市的财富机会让富裕起来的农民做起了在城市的长远打算,城市管理者们也通过建立起优质的医疗、教育等资源“锁”住了农民老小两头,让他们安心地在城市呆下去,当更多城市把户口的限制取消,或者把买房与安家落户联系起来的时候,广大的农民买房落户城市就成了这个时代最时髦的主旋律了。

国内外经济形势逆转,农民正在隐性失业。世界的经济形势陷入了衰退周期已经是不争事实,很多国家的失业率是高居不下,就拿美国这样的超级发达国家来说,不少城市出现了很多失业而流落街头的人。反观我国,虽然经济还能一枝独秀,在疫情爆发以及世界局势动荡的时期能让经济增长率还出现正增长,但是在世界不容乐观的大环境和疫情反复的持续困扰下,经济的下行压力也无法回避。
即使这样,我国统计的人口失业率是无法和他国相比的。因为在城市的很多人口中,占比很大的人口是来自于农民!农民可以离开工厂,可以关掉摊位,但他们不会成为失业人口。因为 农民的最终职业是务农,最终归宿是在农村,每家每户都分配了山林田土和宅基地,他们不会成为流落街头的失业人口,既有家可回,毕竟农村老家还有房屋;也有业可务,薄田几亩还可产粮果腹,不至于挨饿受冻的。
前提是,这些异化了的农民不要太过留恋城市,有一颗奔赴农村的决绝心,否则,一旦“失业”那也真是失业啊!
农业难挣钱,回得去的农村容不下的尴尬。上世纪八十年代,全国农村迎来了土地承包责任制,几乎所有农民家庭都有了自己的“一亩三分地”(分田到户时每个农村人能分到的责任田数,俚语中就用来指代农家的责任田了),那个时期,每家每户就靠着在责任田上种田,能够为家里老人求医问药、孩子上学和一家人吃饭穿衣提供收入来源,如果还养了家禽家畜,拓展的副业还能让农家殷实起来,熬过几年,居然能够让土砖瓦屋变身红砖新屋,逐步添置上自行车、黑白电视、吊风扇这类,让农民过上了好日子。当一市斤米能值一元钱,这一元钱可以买好几斤糖和盐,或看场电影,或坐好远的轮船时,我们的农民种着自己的责任田就能够感觉日子还挺滋润的。
当一市斤米仍然值一元多的钱,而这一元钱掉在地上,连小孩都不大主动去捡了,因为现在的一元钱,吃不了一个早餐,买不了几颗糖,坐不了一趟车,一句话,现在的一元钱可真不值钱了!更进一步的说,是一斤米不值钱了,农民种田没效益了。
社会变迁,物价飞涨,粮食等农产品价格却长时期保持稳定,也就是变相跌价,让农业再也无法成为农民家庭赖以生存发展的经济收入来源。这是新世纪以来亿万农民不得不离开土地进城务工谋生的时代缩影!
农民进城并融入了城市,特别是赶上了在城市买房的时髦,变没变真正的市民暂且不论,每月还房贷当起了房奴是没多少争议的。一旦城市里没有了稳定收入来源,农村老家的几亩薄田莫说还房贷,连养家糊口都续不上,他们又怎能轻易离得开城市?

三农领域在未来或会成为就业和财富的机会。在经济学领域有个蓄水池的概念。就是当国家为刺激经济增长增发大量货币,或者吸引大量外资热钱,就必定要让国内有个能够吸纳大量资金的行业、领域,才能够让这样的天量资金良性进入国内的经济循环,否则就会产生严重的通货膨胀,造成社会经济秩序的紊乱。一直以来,我国的房地产行业就充当了这个资金蓄水池的角色,不论是历史上国家做出的刺激经济增长的几万亿投资计划,还是中国稳定的社会环境、持续高速增长的经济发展速度所吸引的世界投资热钱涌入,统统需要通过国内房地产行业来消化,助推了一个城市接一个城市的房地产市场繁荣。带动了地方土地财政收入增长,拉大了地方基础设施投资建设规模,推动了钢铁、水泥等产业的发展,让城市的各大工厂、基建工地持续加班加点,最终让涌入城市的农民工获得了就业和财富机会,让国家的经济链条持续健康的转动。
现在世界却在悄然变化,包括我国在内,房地产行业正在步入寒冬,接连的房地产开发企业暴雷似乎昭示了这样的变化。也就意味着,一个国家资金的蓄水池不得不转换了。
如果房地产业不能作为社会资金的蓄水池了,又有哪个行业适合承接呢?
通过分析比较,似乎只有三农领域才有这个潜质!
三农领域体量更庞大。不论是能聚集的人口数,土地数,房屋数,还是能够形成的市场,三农领域应该比房地产行业更为庞大。再巨量的资金,要到农村找到吸纳的地是一点都不成问题的。
例如将来集体土地能够上市交易的话,其土地总数要比城市国有土地高出不知道几个数量级;城市道路交通、沟渠及山塘水库硬化护坡,能够投入的固定基础设施消耗资金,来多少就能给你耗多少!在农村不单单只种田产粮,还有乡村旅游、康养休闲、植树造林或光伏产业搞碳排放交易,层出不穷的衍生产业,能够让资金在三农领域持续转动发酵,使财富的翅膀尽情的飞舞起来!
如果这样的推测能够成立,那就不难判断国家指挥棒将会促成资金、人力等等资源要素向三农领域流动,那将来就业和财富机会终将出现在农村的时候,我们的农民也就会心甘情愿、义无反顾地再次回农村当上了新时代的农民了!
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【百强房企一季度业绩缩水五成,集中供地未解地市低迷】

合约销售:下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩

核心观点

2022年3月,中国房地产行业下行压力持续,销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元,环比增长27.4%,增幅明显低于往年同期;同比降低52.7%,较2月降幅扩大5.5个百分点;相比1月业绩规模降低2.6%。

累计业绩来看,一季度开局惨淡,百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%,超8成的百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货,积极营销以尽可能提高去化率水平。

一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元,较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元,较2021年降低56.4%,并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元,同比降幅达49.5%和47.5%,且仅略高于2020年同期。

3月受疫情、行业信心不足等影响,市场整体表现持续低迷。具体来看,百强房企中近4成企业单月业绩环比下降,且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长,增幅不及往年同期。

但同时,本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼,实现单月业绩环比大幅增长,增幅均超过100%。

企业拿地:国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷

核心观点

3月30家监测房企的土地投资仍处于低位,受投资结构影响,本月量升价跌,平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米,环比上升210%;新增土地成交价格224亿元,环比下降23%。

平均楼板价7285元/平方米,环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍,而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市,楼板价环比下降。

本月监测房企中只有8家投资拿地,仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元,前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步,整体而言房企以谨慎拿地为主,不少企业前三个月都未获地。

从成交结构来看,受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响,本月一二线城市占比较高,占比达到72%;区域分布方面,珠三角区域占比最高达43%,环渤海其次为27%,长三角和中西部分别为18%和12%。

企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音,若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是,今年是大部分企业偿债高峰年份,资金面仍偏紧,谨慎投资仍是未来主旋律。

这也意味着,一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解,随着市场的正常运转,大概率房地产市场将迎来一波小阳春,但可以预见的是,城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州,以及上海、广州等一线城市,土拍热度回温将领先其他城市,部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。

企业融资:3月房企新增融资额环比上升138.7%

核心观点

融资总量:2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元,环比上升138.7%,同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长,同比降幅收窄,主要在于年初政策暖风频吹,3月六部委又就房地产问题进行发声,促进房地产业良性循环和健康发展,促进企业融资恢复。从融资结构来看,境内债权融资641.18亿元,环比上升125.2%,同比下降15.0%;

境外债权融资72.93亿元,环比上升27.6%,同比下降65.7%;本月资产证券化融资164.28亿元,环比上升526.8%,同比下降39.6%,大部分是国企央企,融资意愿有所上升。

融资成本:2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%,较2021年下降0.78个百分点,其中境外债券融资成本达7.54%,上升0.52个百分点,境内债券融资成本3.23%,较2021年下降0.83个百分点。

单月来看,3月房企融资成本4.35%,环比上升0.54pct,同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%,环比上升0.13pct,本月有更多的企业进行了境内发债,上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍;境外融资成本8.72%,环比下降0.09pct。

企业表现:本月融资总量最高的企业为华发股份,融资总量约148.8亿元,华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品,以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看,2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大,融资总额同比下降33.27%,下降幅度最小。

成本来看,TOP10梯队的房企融资成本最低,为3.39%,其较2021年全年下降0.79pct,较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct;TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%,是唯一一个上升的梯队,主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约,成本有所上升。

营销策略:暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销

核心观点

3月,房企集团性的营销活动较上月增多,主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看,3月表现不及往年,虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%,但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看,时值三月,房企结合暖春概念推出了一些营销活动,让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。

3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动,另外适逢3.8妇女节,部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致,像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题,之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。

女性活动方面,石榴集团组织“太太的洋房”专场,成交即赠温居礼/安家礼/节日礼,时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。

就当下而言,政策端持续出现回暖的趋势,房企在营销上也需要持续跟进,除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动,由于国内疫情有反复,还可以推出一些互动性较强的线上营销活动,如居家运动打卡、小游戏等。

而从长期来看,企业还是需要结合互联网平台,通过营销策划和组织,提升产品、服务满意度,搭建企业品牌形象,提升客户黏性,企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。

人事变动:保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董

核心观点

3月,房企高层人事动态信息数量较前月基本持平,从108家监测企业的人事变动情况来看,受到疫情等因素影响,房企高层人员的职务变动频次稳中略降,企业内部组织架构调整仍在进行和深化。

3月1日,祥生控股(集团)有限公司发布公告,洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席,即日起生效。自2017年3月至今,洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。

于2019年7月至2020年5月,其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今,洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。

3月10日,保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名,同意聘任唐翔先生为公司副总经理,任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。

资料显示,唐翔,建筑学学士。2006年进入保利发展工作,历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理,保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长,现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。

战略动态:金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理

核心观点

本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营,城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化,多家房企看中学校物管赛道,并与学校方多次续约建立良好合作关系。

商业运营活跃度有所提升,多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场,尤其是大湾区城市更新市场广受关注,如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台,拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张,已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。

招商积余续签广州大学服务合同,已为多家大学提供物业服务。3月7日,招商积余成功续签广州大学,将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前,招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学(深圳)等学府提供物业服务。

其中,深圳大学和香港中文大学(深圳)分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来,招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势,同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。

金茂服务正式在港交所挂牌上市,开盘报7.4港元。3月10日,中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市,据此前公告显示,金茂服务全球发售约1.01亿股股份,发售价为8.14港元/股。

金茂服务称,此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会,扩大公司业务规模,22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案,其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。

物管行业仍处于整合分化阶段,业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显,因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合,以实现规模经济,提升行业竞争力。

看懂强势股拉升前的试盘信号,炒股就跟开挂了一样。试盘动作一旦发生,大概率拉升行情要来了。如果能够根据主力试盘信号提前识别强势股,那就容易搭上一波上涨行情。今天我总结出4条干货内容分享给大家,字字珠玑,希望大家收藏反复研究。

1,试盘节点的形态:只有当主力建仓差不多的时候,才会考虑拉升试一下抛压如何。所以此时个股的形态是调整了一段时间以后到了一个阶段低位,逐步缩量准备启动。

2 ,盘中的分时:为了测试抛压,试盘的分时一般呈现出拉升回落或者高开回落,也有的从深水拉红之后再回落。主要是为了观察盘中的浮筹抛压情况。所以大多数情况分时都是以冲高回落为主。也有可能盘中反复试盘,走出蜿蜒的分时。

3 ,试盘结束的标志:当试盘进行的差不多的时候,回调的幅度会变小,K线多呈现出小阴小阳的形态,如果日内受指数影响分时波动较大,也大概率会拉回均线。

4,试盘的时间:试盘的时间要和标的的市值是相关的,如果标的的市值较大,则时间相对较长,因为要洗掉浮筹,盘中较大浮筹较多,需要多一些的时间,反之。

5,进场位置:启动的当天,量能会逐步放大,而且分时均线也会显得有力。如果当天能够收出中阳线或者涨停,则是一个进场节点,后期继续看好。

以上四点试盘的条件,值得慢慢揣摩。在观察备选标的时吗,以满足多条条件为佳,四条均满足那启动概率上又增加了一分。为了方便大家保存内容,我把要点做成图片放在文章下面了。


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